作者• 张梦柔• 律师

。。引 言

。。在司法实践中，因各种争议，房屋买卖合同存在被认定无效或被撤销的可能。但若房屋过户至受让人名下后，受让人立即在房屋上设立抵押，且抵押权人不知出卖人与受让人之间交易的具体情况，出卖人或其他利害关系人能否在主张买卖合同无效或可撤销的同时径行要求涂销抵押登记？或者说，在抵押人是否有权处分抵押物存在争议的情况下，抵押权人是否仍有权行使抵押权？

。。很多人有个想当然的认知：买卖协议无效，房子就要物归原主，房子上的抵押自然跟着作废。但在司法实践里，这个结论不一定成立。若原权利人起诉请求确认房屋买卖合同无效，或债权人起诉请求撤销该房屋买卖合同，房屋上已经设立的抵押权应当如何处理？特分享以下案例，以供参考。

。。一、案例分享

。。A公司和其原员工B因房改房资格产生纠纷，A公司主张B当年隐瞒相关事实获取房改房购房资格，主张房子本应归公司所有。但案涉房屋早已通过买卖从B名下过户登记至C名下，C取得登记后，以案涉房屋为抵押物向银行借款，并办理了抵押登记。A公司遂向法院起诉，请求确认B、C之间的房屋买卖合同无效，判令房屋恢复登记至B名下，并一并请求涂销案涉房屋上的抵押登记。

。。该案经一审、二审审理，认定B、C之间存在恶意串通，房屋买卖合同无效；银行属于善意取得抵押权。最终判决：确认B、C之间的房屋买卖合同无效，驳回A公司要求涂销抵押登记等其他诉讼请求。

。。二、法律分析

。。《中华人民共和国民法典》保护两层秩序：一是真正权利人的财产权；二是不动产登记带来的对物权公示原则的信赖、对交易安全的保障。

。。抵押权属于担保物权，自当事人达成抵押合意、完成抵押登记时设立，其核心效力为：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。

。。若房屋买卖合同无效或被撤销，原则上应产生所有权恢复原状的后果，但该追及效力不能无条件对抗后续交易中的善意第三人。

。。需要先区分两层基础关系

。。第一，若C已经善意取得案涉房屋所有权，则C属于有权处分，其设立抵押的行为本身合法，抵押权效力一般不受前手买卖合同无效、被撤销的影响，无需适用抵押权善意取得规则；

。。第二，若C并未善意取得房屋所有权，B、C之间买卖合同无效或被撤销，C仅为登记名义人，此时C在房屋上设立抵押属于无权处分，能否维持抵押权效力，需要审查抵押权人是否构成抵押权的善意取得。

。。依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第三款规定，抵押权的善意取得参照所有权善意取得规则适用，但应当结合担保物权属性调整要件：抵押权人在办理抵押登记时不知道且不应当知道抵押人存在无权处分情形、无重大过失，银行已经依约真实发放借款，且抵押已经依法办理登记，才可能构成抵押权善意取得并受到法律保护。 在抵押权人为银行业金融机构的案件中，金融机构内部风控、审查流程是否规范，是法院判断抵押权人是否存在重大过失、是否具备善意的重要证据，但风控流程规范本身不是善意取得的法定构成要件。

。。在抵押权成立善意取得的情形下，即便前手房屋买卖合同被确认无效或者撤销、房屋本应恢复原有权属状态，善意抵押权仍应当予以保留，原权利人不能直接诉请涂销抵押登记；原权利人因此遭受的损失，应当向无权处分人等过错方主张赔偿。反之，如果抵押权人并非善意，在办理抵押登记时明知或应知房屋交易存在权利瑕疵、未尽到合理审慎审查义务，存在重大过失，则不能善意取得抵押权，抵押权无法得到保护，符合条件时可判决涂销抵押登记。同时，需要区分物权效力与合同效力：即便最终认定抵押权不能善意取得、物权层面应当涂销抵押，抵押借款合同本身并不必然归于无效，银行仍可依据借款及抵押合同，向抵押人主张债权及相应违约责任。

。。小  结

。。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销，并不当然导致后续设立的抵押登记失效。核心裁判思路是先判断抵押人设立抵押属于有权处分还是无权处分；在无权处分场景下，再审查抵押权人是否符合善意取得条件。如抵押权人属善意取得，则善意抵押权人优先受保护，可依法行使抵押权；如抵押权人不符合善意取得的构成要件，则该抵押权不予保护，房产权利人可请求法院判令涂销抵押登记。

。。声 明

。。本文由广东一言律师事务所原创，仅代表作者本人观点，不得视为广东一言律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处。